Отправлено: 27.02.07 16:57. Заголовок: Ипотека. Делимся опытом.

Поскольку многие ищущие находятся в поисках и размышлениях влезать ли вообще в ипотеку, а если влезать, то с чего начать, то имеющие опыт могли бы поделиться своими историями. Для начала Опыт покупки в Котельниках

У меня ипотека в Абсолюте. Пошла я несколько более сложным путемСкрытый текст

, чем предлагается в ДМС. Начинала заниматься жилищным вопросом еще весной 2006, тогда не было еще конкретного выбора по объекту. Собрала 3 пакета документов, в каждом пакете было огромное количество всяких бумажек, касающихся меня, мужа, семьи в целом, детей, имущества, кредитных историй, образования, работы нынешней, прошлой, справки по з/пл офиц. и неочень (вобщем я на всякий случай всю эту мутатень отсканировала и просто потом распечатывала, а не бегала к ксероксу). Кстати, если в гражданском паспорте стоит штампик от пограничников украинских, то кредит не дадут, надо паспорт менять. Документы у меня во всех банках приняли, но к сделке обязали поменять. (это я немного отвлеклась). Все документы, которые собирала по работе, обязательно заверила у директора печатью и подписью. Потом начала выбирать банки с наиболее интересными условиями по кредиту. На тот момент это были ВТБ24, Абсолютбанк и Сбербанк (сейчас у Сбера не так интересно). Первым был Сбер, чтоб его. Документы приняли сразу, но конечного списка документов они не давали, кто что посчитал нужным принести, то и взяли. Потом долго проверяли, кормили завтраками. Потом позвонили и сказали, что все в порядке, но я должна поручителя заменить (видимо фейсом не вышел, они же не объясняют никогда причины отказа). Заменила поручителя, т.е. собрала все документы и анкету на другого человека. И опять затянулось более, чем на 10 рабочих дней. Потом звонят и спашивают, ка проехать ко мне на работу. Объяснила, сказали, что завтра-послезавтра приедут. Позвонил некто из службы безопасноси и еще раз уточнил адресок. Сижу, жду. Никто не приехал. Незадолго до этого у меня спросили, определилась ли я с объектом (это вообще отдельная история. Вернадское отделение Сбера, которое находится в Ново-Переделкино на ул. Мухиной одобрило объект в Марушкино и менеджер банка прям чуть ли не навязывал мне его. Мы несколько раз съездили туда, полазили по инету. Вобщем, страшно стало и место фиговое. В итоге оказалось, что не зря, т.к. там сроки уже на полтора года перенесли. Долгострой, однако). Вобщем я ответила, что не определилась, а в Марушкино влезать точно не буду. В итоге на следующий день после планируемого визита ко мне на работу, мне позвонили и сказали, что отказано. А менеджер даже не знал, что ко мне так никто и не приехал. На фига, спрашивается, мурыжили меня полтора месяца??? Следующим был ВТБ. Забросила по инету предварительную анкету. В тот же день предварительно одобрили. Я сазала, чт готова подать документы. Мне назначили менеджера и понеслось. Нам назначили точное время, когда надо приехать и привезти документы. Мы ждали по приезду часа полтора где-то пока менеджер банка соизволит выйти. Именно там менеджер взяла мои документы и сказала про паспорт. Сроки они не выдерживают никакие. То у них состав руководства меняется (тогда как раз кого-то у них убили), то условия меняются, то акция новая начинается. Вобщем я с завидной методичностью то звонила, то писала по мейлу менеджеру, напоминала про себя. В итоге недели через 3-4 мне сказали, что одобрено и я могу искать объект. Выдали мне на мейл список уже одобренных. В основном Красногорск, Балашиха, Лобня. В общем ни по цене, ни тем более по местонахождению мне не подошло. Но они готовы были рассмотреть любой объект, на который я покажу пальцем. К тому моменту я уже готова была опустить руки, т.к. по ипотеке найти новостройку было практически невозможно. Вексельные схемы еще не кредитовали, 214 ФЗ уже действовал, банки требовали дату разрешения на строительство до 01.04.2005. Кошмар. Под все требования банков и мои (цена/удаленность) подходило только Марушкино. И мы подали заявку на Марушкино. Раз уж даже Сбербанк кредитует, то наверное все-таки не кинут. Проверяли еще месяц, а-то и больше (уже и не помню). У ВТБ среди прочих было требование - обязательная регистрация договора инвестирования в гос. органах. А в Марушкино мне сказали, что документы подали, они находятся на рассмотрении, рассмотрение будет месяц, не факт, что сразу начнут регистрировать, могут выдать замечания и снова на месяц. А у меня уже срок к концу подходит. Практически одновременно с ВТБ я подала документы в Абсолютбанк. Здесь претензий практически нет. Сначала я конечно же подала предварительную заявку. На следующий день согласовали и я повезла документы. Точного времени не назначали, менеджера выбирай любого. Поручителей не требуют. Ответ по документам дали на 3й рабочий день. Денег за рассмотрение документов не взяли, т.к. мой муж сотрудник фирмы-клиента банка. Вобщем все условия, только %% по кредиту несколько выше, чем в ВТБ. НО! Главное требование на тот момент было - заключение трехстороннего договора с застройщиком и разрешение на строительство до 01.04.2005. Попробуйте найдите такого застройщика. Невозможно. А то, что было уже сгласовано - это Красногорск и Орехово-Зуево. Ну вобщем, сами понимаете... Шло время, в конце августа заканчивлось решение по Абсолюту, в середине октября - по ВТБ. Я думала, надо ли вообще продлевать, платить за новое рассмотрение, снова собирать какие-то документы. Поиски ничем не увенчивались. Брокера нанимать не было денег. Тут бы на первый взнос наскрести. И вот уже где-то дней за 5 до окончания решения по Абсолюту звоню туда и спрашиваю, может появился какой-нить объект новый (уже практически без надежды). И мне сказали, что в Московском уже согласовано, осталась формальность - соласовать форму договора и схему. Ну естественно я побежала продлевать решение, платить 200 баксов не жалко уже было. Блин, кто ж знал, что согласование формы договора и вообще схемы затянется аж на 3 месяца. В конце ноября заканчивалось 2е решение. К тому моменту я уже вымоталась так, что сил больше не оставалось. Я не собиралась больше бегать искать что-то, собирать документы. Все это время поиски продолжались, неизвестно же согласуют ли вообще договор. Вобщем за 2 недели до окончания срока решения я позвонила в банк и мне сказали, что как раз собирались сейчас всех обзванивать (таких ожидающих как я набралась очередь из 32 заявок). По-быстрому назначили дату сделки и уже в омут с головой. Сейчас только очухиваться начинаем. Посетила мысль, а где ж теперь на ремонт-то денег брать? Известна пропорция - 30% от стоимости квартиры. Как ни крути, а выходит 20-25 тыс. у.е.(можно уложиться с мебелью). Но это уже другая тема

...

 Отправлено: 15.06.07 17:13. Заголовок: Re:

это и понятно.....банк кровно заинтересован, чтобы клиент заплатил больше за проценты....получается, что в период моратория на досрочное гашение (12 месяцев) заемщик платит практически только проценты, сумма ссудной задолженности уменьшается очень медленно
пропорции примерно такие: 1000 долл - гашение процентов, 150 долл-гашение кредита
и так 12 месяцев
остается рассчитывать на то, что цена на квартиру вырастет быстрее, чем процент по кредиту

 Отправлено: 15.06.07 17:22. Заголовок: Re:

не ну я стока тянуть не буду... в первые же месяцы буду досрочно погашать, не смотря на штраф

 Отправлено: 15.06.07 18:38. Заголовок: Re:

А мне вот наоборот - меняли аннуитет при сохранении срока.

Я изначально подавал заявку на большую сумму ("с запасом") с большим сроком кредита, отталкиваясь от предельного размера ежемесячного платежа (примерно 50% дохода). Мне акцептовали заявку на требуемых условиях.
Потом требуемая сумма кредита уменьшилась в меньшую сторону (значительно - чуть ли не в 2 раза).
Задаю вопрос : уменьшится срок при сохранении аннуитета?
Мне отвечают : Нет - срок прежний, аннуитет уменьшится. Для уменьшения срока снова подавайте заявку с указанием уменьшенного срока.
Повторное рассмотрение заявки сколько-то там стоит.

Зная сколько они рассматривают заявку и учитывая что скидочная акция в ДМС подходила к концу, я забил - оставил всё на первоначальных условиях.
Проведя калькуляцию двух вариантов:
a) Маленький аннуитет + досрочные погашения + штрафы в первый год за досрочное погашение
б) Желаемый (большой) аннуитет
и соотнеся их со своим планируемым графиком расходов/доходов получил что вариант а) выгодней, даже не смотря на штрафы. Фишка в том, что, к примеру, планируя поехать в отпуск осенью я при варианте б) должен был бы откладывать на отпуск деньги заранее. При варианте а) я трачу на погашение кредита по-максимуму, не боясь за то, что денег потом не хватит - так как размер аннуитета (по сравнению c моим доходом) не велик.

Короче чем руководствуются сотрудники банка при пересчёте чёрт поймёт. Похоже исключительно своим личным мировоззрением.

P.S. Если кого интересует - то могу выслать Excel'ник-расчётник кредитного графика. Очень интересен для анализа. Видно как небольшое увеличение ежемесячного взноса даёт значительную экономию в процентах, отданных банку.

 Отправлено: 21.08.07 15:31. Заголовок: Досрочное погашения кредита в Абсолют Банке

Я уточнил у менеджера что можно начать досрочно погашать кредит прямо с первого месяца пользования им со штрафом 2%. Кто нить знает что тогда происходит с суммами платежа-сроком кредита? Есть ли смысла начать досрочно погашать кредит или подкопить и выдать им через год....
Комментарии?

 Отправлено: 21.08.07 15:40. Заголовок: Re:

Pinokkio пишет:

цитата:

Я уточнил у менеджера что можно начать досрочно погашать кредит прямо с первого месяца пользования им со штрафом 2%. Кто нить знает что тогда происходит с суммами платежа-сроком кредита? Есть ли смысла начать досрочно погашать кредит или подкопить и выдать им через год.... Комментарии?

Вам лучше посчитать разницу между экономией на процентах и штрафом. Сразу ясно станет, что лучше. Может кому поможет, приложу файлик с примерными расчетами по платежам.

 Отправлено: 21.08.07 16:52. Заголовок: Re:

1. Платите сразу за исключением последнего месяца перед окончанием 1го года.
Арифметика (упрощённая такая): 12% годовых - это примерно 1% ежемесячно на текущую сумму остатка задолженности по кредиту.
Представим что Вам осталось 6 месяцев до окончания первого года. Вы решаете платить или нет досрочно сумму X.
Вариант а) - держите до конца 1го года. В этом случае вы заплатите банку за использование этих денег следующую сумму: (X*0.01)*6 (на самом деле больше - нужно ещё начислить проценты на проценты - но для простоты так).
Вариант б) - платите сейчас. В этом случае вы заплатите банку штраф в размере X*0.02

X*0.02<(X*0.01)*6.

2. Pinokkio пишет:

цитата:

Я уточнил у менеджера что можно начать досрочно погашать кредит прямо с первого месяца

Боюсь Вас обманули. Я бы сослался на пункт договора, который говорит об обратном, но нет под рукой оного. Описываю свою ситуацию:

15.05 взят кредит

на 15.06 написал заявление с просьбой списать досрочно некую сумму. Она не списалась - начал выяснять, понял что банк формально прав (если не забуду - то вечером из дому напишу пункт договора оговаривающий)

в итоге эта сумма списалась только 15.07

 Отправлено: 21.08.07 17:38. Заголовок: Re:

При кредите в 66 000 у.е сроком на 20 лет и первичной ставке 13,5%:

12,494.85 у.е. Экономия на %% при досрочном погашении через год 6000 у.е.
12,814.06 у.е. Экономия на %% при досрочном погашении в первый год ежемесячно по 500 у.е. с учетом штрафов

Вобщем, поиграйтесь сами
обновленный файлик

 Отправлено: 21.08.07 17:44. Заголовок: Re:

Занятненько, спасибо, будем на посмотреть. Просто это же досрочный платеж можно копить скажем где нить на вкладе в банке и после года сразу его заплатить... Может тогда получится плюс...
Спасибо :)

 Отправлено: 22.08.07 07:47. Заголовок: Re:

dt пишет:

цитата:

Я бы сослался на пункт договора, который говорит об обратном

Вот цитата из договора:
пункт 4.7 "В любом случае Заёмщики вправе произвести полное или частичное погашение Кредита только одновременно с внесением очередного аннуитетного платежа"
Первый аннуитетный платёж платится в конце 2го месяца кредита

 Отправлено: 22.08.07 09:37. Заголовок: Re:

А у меня другая инфа от менеджера, у меня сделка 23 августа, соответственно я буду платить 23 сентября первый платеж... Откуда взялся второй месяц?

 Отправлено: 22.08.07 09:39. Заголовок: Re:

У меня сделка была 17 ноября, первый платеж по графику был 17 декабря

 Отправлено: 22.08.07 09:48. Заголовок: Re:

Ну вот и я о том же. Многоуважаемые dt похоже напутал что-то :)

 Отправлено: 22.08.07 10:06. Заголовок: Re:

Добрый день!
У меня сделка была 9 июня
Первый платеж - 9 августа
Первый месяц-это т.н. называемый льготный период
Первый платеж идет по окончании второго процентного периода и включает %% за льготный период + аннуитет
Получается, что за перввый месяц вы вообще не гасите кредит, только %%
Такая вот "льгота"
А еще внимательно перечитала договор и обнаружила в пункте про досрочку инфу следующего содержания: банк вправе не принять досочное гашение, однако можно договориться, если за 15 дней до предполагаемой досрочки оформить заявление
Досрочка только в день очередного аннуитетного платежа

В старых договорах вполне могут быть другие условия
Скорее всего, "совершенствуется" типовая форма договора

 Отправлено: 22.08.07 10:09. Заголовок: Re:

Да уж, ИМХО, в пользу банка.

 Отправлено: 22.08.07 10:23. Заголовок: Re:

Pinokkio пишет:

цитата:

А у меня другая инфа от менеджера, у меня сделка 23 августа, соответственно я буду платить 23 сентября первый платеж... Откуда взялся второй месяц?

По поводу качества информации от менеджеров (особенно тех, кто сопровождает заключение сделки) я вообще молчу. На этом форуме и форуме Котельников это не раз обсуждалось.
2ой месяц (конец второго месяца от даты взятия кредит) - это ПЕРВАЯ дата, когда Я плачу по кредиту (поставил "Я" в силу оговорки которую привёл ниже). В конце первого месяца Вы не вносите аннуитетный платёж (во всяком случае согласно тексту моего договора).

Ещё раз (с датами из моего кред. дог.):

15.05.2007 взят кредит

15.07.2007 (я не опечатался - именно ИЮЛЯ) внесение ПЕРВОГО аннуитетного платежа по договору. Типа первый месяц льготный - хаха - льготно проценты считают и не дают возможность внести платёж по кредиту и тем самым снизить размер задолженности, на которую в следующем месяце будут считать %%

Абзац из п. 4.7 я приводил. Согласно этому абзацу я не могу 15.06.2007 внести досрочно деньги, так как в эту дату нет снятия аннуитетного платежа. Только 15.07 и далее

Всё это привожу абсолютно точно, руководствуясь опытом разборок с Абсолютом ("почему не списали 15.06 деньги, которые я своевременно внёс?") и последующим детальным прочтением моего кредитного договора.

Абсолют-банк, как я понял, постоянно меняет формулировки кредитного договора, поэтому наверно бессмысленно обсуждать такие тонкости договора - они разные в разных договорах.
Для примера, прошу Вас, buzzdiki, посмотреть свой кр. дог. - есть ли там оговорка из п. 4.7, которую я приводил выше

 Отправлено: 22.08.07 10:32. Заголовок: Re:

dt пишет:

цитата:

Для примера, прошу Вас, buzzdiki, посмотреть свой кр. дог. - есть ли там оговорка из п. 4.7, которую я приводил выше

Ок, если не забуду.

 Отправлено: 22.08.07 11:03. Заголовок: Re:

Пункт 4.7
Первый и Последний Платежи: Первый Платеж состоит из начисленных процентов за Первый процентный период и подлежит внесению одновременно с уплатой Ежемесячного аннуитетного платежа за второй Процентный период. Таким образом, платеж, подлежащий уплате Банку по окончании второго процентного периода состоит из суммы Первого Платежа и Ежемесячного аннуитетного платежа. Последний платеж включает в себя платеж по возврату всего остатка ссудной задолженности, по уплате начисленных процентов, пени и исполнению всех иных обязанностей по Договору. Последний платеж по Договору подлежит внесению в день истечения срока кредитования, установленного в пункте 2.1. Договора.

а dt похоже прав.

 Отправлено: 27.08.07 22:25. Заголовок: Re:

Ну что ж, я посмотрела свой кредитный договор...

*Перенесено в раздел "Междусобойчик", т.к. согласно п. 4.5. я не имею права разглашать условий договора

 Отправлено: 15.10.07 21:28. Заголовок: Re:

Подскажите, через сколько получили договоры на руки после сделки? Уже 3 недели прошло, а договоро на руках нет. Подскажите, куда звонить в банк и где получать, куда-то бумажка с адресом делась..

 Отправлено: 16.10.07 11:22. Заголовок: Re:

777-7171
56213 Евгения - секретарь