Уважаемые соседи! Не многие из нас до конца знают, что представляет собой форма управления многоквартирными домами -
ТСЖ - Товарищество собственников жилья.
Предлагаем Вам для ознакомления и изучения статью Инициативной группы "Юго-Западный-2" про данный вид управления, включающую в себя рассмотрение данного вида управления со всех сторон, вопросы и ответы по ТСЖ.
ТСЖ – мы голосуем «ЗА!» Итак, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений дома/домов. Цель данной организации – совместное управление жильцами общим имуществом дома. Современный многоквартирный дом – это сложное инженерное сооружение, которое требует надлежащего содержания жилого фонда и своевременного текущего и капитального ремонта. Поэтому выбор оптимальной формы управления таким домом/домами целиком определяет обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания его жильцов.
Для того чтобы привести доводы в пользу ТСЖ, мы хотели бы остановиться на важном моменте – определении собственности собственника в многоквартирном доме. Важно понимать, что собственность в многоквартирном доме не ограничивается владением только жилым помещением – квартирой. Собственнику принадлежит также в пропорциональных долях общее имущество: лифты, лифтовые шахты, лестницы, коридоры, лестничные площадки, технические этажи и помещения, чердаки, подвалы, крыши, инженерные сети и оборудование, несущие и ненесущие конструкции и пр. И за состояние и эксплуатацию этого общего имущества отвечают сами собственники. Таким образом, вывод: хочешь все сделать хорошо – сделай сам!
Так чем же выгодно отличается ТСЖ от существующей формы управления управляющей компанией?
Самоуправление. Высший орган управления – Общее собрание собственников. Кто как не собственники могут оперативно принимать необходимые решения? Данному органу подчиняются все: Председатель и Правление ТСЖ, члены ТСЖ и собственники, не состоящие в ТСЖ. Общее собрание собственников путем голосования определяет устав, планы на год вперед, утверждает взносы, сметы и тарифы. Однако это не означает, что собственникам придется собираться ежедневно для обсуждения насущных проблем. Для текущего управления на Общем собрании утверждается Правление ТСЖ во главе с Председателем, выбранных только из числа собственников.
Экономия. Жилищный Кодекс РФ разрешает ТСЖ вести хозяйственную деятельность, а именно: сдавать в аренду чердаки и подвалы, наружные стены для размещения рекламы и рекламных конструкций, оказывать услуги жильцам соседних домов. Прибыль от этой деятельности может направляться на снижение ежемесячных платежей. Вполне возможно появление излишков денежных средств за счет экономии тепла, энергии и воды. Кроме этого, ТСЖ имеет ряд преимуществ в учетной политике при налогообложении. Эксперты ЖКХ утверждают, что при грамотном руководстве, экономия может составлять до 20-30%.
Прозрачность деятельности. Общее собрание собственников определяет ревизионную комиссию, куда могут входить как участники ТСЖ, так и независимые аудиторы. Избранные Председатель ТСЖ и Правление ТСЖ не имеют права входить в состав ревизионной комиссии. Правление ТСЖ имеет доступ к расчетному счету ТСЖ и может осуществлять платежи только в рамках утвержденного финансового плана ТСЖ.
Гибкость управления. ТСЖ вправе нанять любую подрядную организацию для осуществления функций эксплуатации и содержания домов. ТСЖ вправе отказаться от этой организации и выбрать другую при предоставлении некачественных услуг. ТСЖ имеет право, частично или полностью, нанять свой штат специалистов для эксплуатации и обслуживания домов и придомовой территории.
Открытость информации. В связи с тем, что управление осуществляется собственниками, у ТСЖ нет заинтересованности в сокрытии информации о текущих проблемах, что позволяет принять необходимые, иногда срочные, меры для их разрешения.
Защита и опора. ТСЖ является юридическим лицом и вправе представлять интересы собственников в органах местного самоуправления, надзорных, праворегулирующих и правозащитных органах. Также деятельность ТСЖ может быть направлена на обеспечение гарантийных обязательств застройщика и поставщиков услуг.
Бескорыстность управления. ТСЖ является некоммерческой организацией, прибыль от хозяйственной деятельности которой, расходуется только на нужды ТСЖ, а не на дивиденды учредителям управляющих компаний. Тем самым исключаются взятки, откаты, взимания денег у жильцов на различные неправомерные «согласования» и другие сомнительные услуги.
Оптимизация расходов. В силу того, что управление производится самими собственниками, суть формы управления создает условия для бережного отношения к местам общего пользования - жильцы ценят собственный труд и деньги. Как следствие, уменьшается количество случаев порчи общего имущества, т.к. восстанавливать придется опять же силами и средствами собственников.
Контроль управления. ТСЖ вправе вести контролирующую и надзорную деятельность за эксплуатирующей организацией. Пресекать и информировать собственников о подобных нарушениях. ТСЖ вправе организовывать тендеры и конкурсы для выбора подрядных организаций для достижения оптимальных качественных и экономических показателей собственной деятельности.
Рациональность управления. ТСЖ определяет приоритеты в плановых работах. Смета на эти работы определяется и утверждается Общим собранием собственников.
Качество коммунальных услуг. ТСЖ, как представитель собственников, может объективно оценивать качество коммунальных услуг поставщиков и предпринимать направленные действия для улучшения показателей данных услуг, а также по доставке их потребителю в полном объеме.
Развитие. Так как ТСЖ представляет интересы собственников, данная форма управления облегчает дальнейшее развитие микрорайона, связанное с благоустройством территории, с безопасностью и благоприятным проживанием жильцов. Например, введение в дальнейшем службы консьержей, службы охраны и видеонаблюдения, службы оповещения и аварийной службы, организации дорожного движения и пр.
Инвестиционная привлекательность квартир. Опыт управления ТСЖ на других объектах показывает, что чистота и благоустройство придомовой территории и подъездов, надлежащее содержание жилого фонда повышают рыночную стоимость квартир.
Сплочение жильцов. При непосредственном управлении многоквартирными домами собственниками совместное обсуждение текущих вопросов сближает соседей. В результате вырабатывается общественное мнение, определяются направления деятельности ТСЖ.
Организация рабочих мест. ТСЖ вправе нанимать собственников для выполнения отдельных видов работ, как на возмездной, так и безвозмездной основе.
Свобода выбора. Общее собрание собственников в любое время может сменить форму управления, переизбрать Председателя и Правление ТСЖ, а также внести коррективы в финансовый план ТСЖ.
________________________________________________________________________________________________
ТСЖ и Жилой Комплекс «Юго-Западный» Необходимо отметить особенности нашего Жилого Комплекса и успех создания ТСЖ.
Социальное равенство. Подавляющее большинство квартир было реализовано по рыночным ценам. Тем самым определен определенный социальный слой населения. Можно сделать вывод, что в общем цели, желания и достаток совпадают.
Новостройка. К сожалению, проблемы новостроек не обошли нас стороной. Но, как правило, проблемы сплачивают людей, вследствие чего вырабатывается активная позиция для изменения ситуации в лучшую сторону.
Большое количество квартир. Во второй очереди 4 дома по 17-19 этажей с общим количеством квартир около 1500. Такое количество квартир определяет ТСЖ, как самую оптимальную форму управления, причем собственными силами, а не с помощью наемной эксплуатирующей организации.
________________________________________________________________________________________________
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ НА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ: Зачем нам ТСЖ, ведь есть методы давления на УК (прокуратура, роспотребнадзор, суд, администрация и пр.)? -Качество. ИГ приходит к выводу, что при грамотном руководстве ТСЖ у нас появятся больше возможностей для улучшения ситуации на территории 2 очереди.
-Время. Вместо хождения по инстанциям с жалобами, мы предлагаем провести одну обширную акцию по созданию ТСЖ. Суды длятся минимум 3-4 месяца + расходы на юристов и гос.пошлины. Жалобы рассматриваются быстрее, но не всегда эффективно. От рядового жителя потребуется лишь ознакомиться с уставом ТСЖ и проголосовать по повестке.
-Необходимость. ТСЖ является самой оптимальной формой управления многоквартирными домами, по мнению большинства профессионалов в области ЖКХ. Рано или поздно, мы все равно придем к этой форме управления.
Почему надо выбирать именно ТСЖ, а не УК? -Большинство из нас не являются собственниками квартир, поэтому выбрать УК мы не можем по закону. Отсюда же следует неправомерность выбора ООО УК "Созидание". Но, закон предусмотрел именно для будущих собственников выбор формы управления, и это только ТСЖ. (ст.139 ЖК РФ)
Какая форма управления предполагается? -На данный момент рассматриваются 2 формы: ТСЖ и ТСЖ+УК.
Как считаются голоса? -Подсчет ведется по площади квартир. То есть трехкомнатная квартира обладает большим голосом, чем однокомнатная. Необходимо набрать более 50% голосов от общей площади квартир.
ТСЖ для всей второй очереди или по домам отдельно? -ИГ считает, что создавать ТСЖ надо для всей второй очереди. Так можно достигнуть самых дешевых, но и качественных результатов по управлению и содержанию жилого фонда.
Какие денежные расходы предстоят на этапе создания ТСЖ? - Минимальные. На данный момент - расходы на телефонную связь, включая междугородние переговоры, и почтовые издержки.
Как платить ТСЖ? Согласно письму ФНС от 9 августа 2010 года:
«Членами товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов (далее - ТСЖ) вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме.»
Как долго ждать ТСЖ? -Данный вопрос целиком зависит от нас и позиции соседей. Мы предполагаем - 2 месяца. Это как раз время выдачи ключей, и оформления собственности по договорам долевого участия.
Может ли Домостроитель (ДМС), ПромИнвестЭстейт (ПИЭ) или Администрация наложить запрет на организацию ТСЖ? -ДМС и ПИЭ должны голосовать за непроданные квартиры, которых почти не осталось. Администрация должна голосовать за муниципальные квартиры (~ 3%). За все остальные квартиры должны голосовать сами собственники.
Правление ТСЖ и его Председатель -Согласно ст. 147 ЖК РФ, Правление и Председатель выбираются из собственников. Максимальный срок правления - 2 года. После этого срока Общее собрание собственников должно или продлить срок работы Правления, или переизбрать его. Но Общее собрание собственников вправе это сделать в любое время, главное - собрать необходимый кворум. Как правило (но не обязательно) Правление состоит из старших по домам/подъездам, которых в свою очередь, тоже утверждают сами собственники этих домов/подъездов.
Ревизионная комиссия - кто они и чем будут заниматься? -Согласно ст. 150 ЖК РФ, комиссия и ее председатель выбираются на общем собрании. Причем члены правления ТСЖ не могут туда входить. Ревизионная комиссия - это не обязательно собственники. Это может быть профессиональная аудиторская организация. Основная цель комиссии - следить за потоком денежных средств, пресекать их нецелевое расходование и отчитываться перед собственниками.
Предварительный Договор Купли Продажи (ПДКП) (вексельная схема) -Согласно мнению юристов, суды признают ПДКП как документ, подтверждающий Ваше право на собственность. Поэтому покупатели с ПДКП могут участвовать в голосовании по выбору ТСЖ. Членство в ТСЖ никаким образом не угрожает Вашему праву на приобретенную Вами квартиру. Покупатели по договорам долевого участия (ДДУ) тем более могут участвовать в голосовании.
Я уже получил ключи от квартиры и подписал договор с УК «Созидание», который действует 3 года, внес аванс, могу ли я принять участие в собрании по организации ТСЖ? -Конечно, можете. По решению Общего собрания собственников и установления новой формы управления многоквартирными домами, предыдущая управляющая организация, в нашем случае – УК «Созидание», складывает свои полномочия, передает все дела и документацию правлению ТСЖ и переводит на счет ТСЖ все неизрасходованные средства.
Я не член ИГ, могу ли я участвовать в организации ТСЖ? -Для выбора ТСЖ, членство в ИГ не играет ни какой роли. Также членство в ИГ не дает каких-либо привилегий.
А что такое Инициативная Группа второй очереди ЖК «Юго-Западный»? -Инициативная группа граждан - соинвесторов (по договорам ДДУ и ПДКП) ЖК "Юго-Западный", 2-я очередь строительства (Московская, область, Ленинский район, городское поселение Московский, микрорайон 3) - организована на собрании 12 сентября 2010 года.
Принята Декларация о создании ИГ, и из состава ИГ выбран Координационный совет для оперативного решения вопросов и достижения целей, указанных в Декларации ИГ.
Целями создания Инициативной группы являются:
-защита прав Соинвесторов в получении в натуре квартир в многоквартирных домах
№№ 7, 8, 9, 10 второй очереди жилого комплекса «Юго-Западный», добросовестными соинвесторами строительства которого мы являемся в соответствии с договорами ДДУ и ПДКП
- защита прав на жилище и сопутствующую ему инфраструктуру (ст.ст. 33, 40, 45, 46 Конституции Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ)
- представление интересов Соинвесторов, заключающихся в создании необходимых условий для проживания в приобретенных квартирах в многоквартирных домах в названном комплексе, управлении общим имуществом, обеспечении коммунальными услугами, услугами охраны.
Действия ИГ также будут направлены:
- на достижение бесперебойного и качественного обеспечения услуг по водо-, газо-, электроснабжению, водоотведению, канализованию и т.п. по ценам, не превышающим стандарты оплаты, установленные федеральным законодательством и законодательством Московской области;
- на обеспечение услугами телефонизации и интернета;
- на обеспечение охраны домов и квартир;
- на выбор и взаимодействие с управляющей компанией по управлению общим имуществом, которое должно находиться в общей совместной (общедолевой) собственности Соинвесторов указанного жилого комплекса.
В своих действиях ИГ опирается на положения Гражданского Кодекса РФ, Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" и другие нормативно-правовые акты РФ.
Я бы хотел стать членом ИГ, что для этого нужно? -Вы можете связаться с секретарем ИГ, написав письмо по адресу
elalko@inbox.ru. После этого Вам вышлют Декларацию для ознакомления и заявление на вступление в ИГ для заполнения. Заполненное заявление следует отсканировать и выслать обратно на адрес
elalko@inbox.ru. Также с заявлением Вы можете выслать свой Ник (логин), если общаетесь на форуме
http://moskovsky.borda.ru<\/u><\/a>, для получения доступа к разделу ИГ.
Я согласен на ТСЖ, как мне подтвердить свое намерение?
Согласно ст. 45 Жилищного кодекса РФ каждый собственник должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении общего собрания собственников жилья. Исходя из содержания этой статьи, информирование будет проходить путем направления каждому собственнику помещения информации по собранию заказным письмом с уведомлением о вручении, или иным способом направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись не позднее, чем за десять дней до проведения собрания. В уведомлении будет содержаться следующая информация:
1. Информация об инициаторе/инициаторах собрания;
2. Повестка собрания;
3. Дата, место и время проведения – при очной форме голосования, либо период сбора бюллетеней (при заочной форме голосования).
С этой целью Инициативной группе необходимо собрать сведения о почтовых адресах всех жильцов второй очереди нашего микрорайона, либо при личной встрече передать письмо под роспись.
Просим всех направить на электронный адрес секретаря (elalko@inbox.ru ) или куратора по вашей секции следующие данные:
- ФИО будущего собственника(-ов) (гражданина/граждан, указанных в договоре ПДКП/ДДУ),
- номер дома и квартиры в ЖК ЮЗ,
- фактический почтовый адрес с индексом для реального получения будущими собственниками вышеуказанной информации по собранию.
Обязуемся не использовать данную информацию в корыстных или противозаконных целях.
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума